Tại Hội nghị Bất động sản 2019 “Tìm kiếm điểm cân bằng” do Forbes Việt Nam tổ chức, ông Neil Macgregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhận định nhu cầu bất động sản ở Việt Nam vẫn rất cao. Các công ty không gặp vấn đề ở nguồn cầu. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn mà các nhà phát triển bất động sản phải đối mặt là nguồn cung. “Thách thức hàng đầu hai năm vừa qua là vay vốn, có quỹ đất và lấy giấy phép”, ông Neil Macgregor nói.
Điển hình nhất là ở thị trường TP HCM. Số liệu từ Sở Xây dựng Thành phố cho biết, số dự án được chấp thuận đầu tư kể từ đầu năm đến 30/9 chỉ dừng ở con số 12, giảm 80% so với năm 2018 và giảm 86% so với năm 2017. 9 tháng qua, Thành phố không có dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, officetel nào mới.
“Chúng tôi thiếu nguồn cung về các quỹ đất sạch đã xong pháp lý. Lãi suất tăng cũng ảnh hưởng đến nhà phát triển dự án, người mua, nhà đầu tư”, ông Will Học Nhân, Phó giám đốc cấp cao kinh doanh và tiếp thị Alpha King thừa nhận.
Theo số liệu của CBRE, 9 tháng đầu năm, Hà Nội chào bán 26.800 căn, tăng 37% so với cùng kỳ. Tổng lượng bán được là 21.271 căn, tăng 21%, với giá bán thị trường sơ cấp tăng nhẹ 3%, trung bình 1.337 USD/m2.
Trong khi đó, tại TP HCM, lượng cung chào bán chỉ 21.619 căn, giảm 3% so với cùng kỳ nhưng tiêu thụ tăng 2%, với 23.922 căn. Mức giá bán bình quân trên thị trường sơ cấp là 1.851 USD/m2, tăng 15% so với cùng kỳ 2018.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc CBRE Việt Nam nhận định, tỷ lệ chào bán thành công ở các thị trường đều ở mức cao với giá bán đều tăng so với cùng kỳ. Riêng tại TP HCM, số lượng bán được cao hơn so với số chào bán mới cho thấy sức cầu tại thị trường này vẫn đang rất lớn.
Theo ông Kiệt, với việc thiếu hụt nguồn cung, các chủ đầu tư sẽ tìm kiếm các dự án mới tại khu vực ngoại ô và các khu vực lân cận TP HCM. Ông kỳ vọng năm 2020 nguồn cung sẽ phục hồi, nhiều dự án được khơi thông và đưa ra thị trường trong năm 2020-2021.
Cùng với đó, chuyên gia CBRE dự báo, giá bán căn hộ tại TP HCM thời gian tới sẽ tăng trung bình 5-10% mỗi năm, đặc biệt ở phân khúc hạng sang, trong khi Hà Nội giá bán kỳ vọng tiếp tục tăng nhẹ 3-4% mỗi năm.
“Nhu cầu vẫn rất mạnh nhưng cung ở TP HCM có nhiều nút thắt. Những công ty như chúng tôi phải tìm được quỹ đất để phát triển sản phẩm với mức giá tốt, tiếp thị tốt, để chào bán ra thị trường”, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao Tài chính doanh nghiệp của Novaland nói đang tiến ra các thị trường ngoại vi, thậm chí là Vũng Tàu, Bình Thuận để phát triển phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng.
Ông Will Học Nhân cho biết Alpha King đang rất chủ động tiếp cận quỹ đất mới, không chỉ trung tâm mà khu vực ngoại vi TP HCM. “Quỹ đất lớn hơn một ha tại trung tâm Thành phố cực kỳ quý hiếm”, ông nói.
Chính vì các nhà phát triển bất động sản phải chấp nhận “dạt” ra xa, thậm chí là hơn 25km khỏi trung tâm thành phố, nên ông Kiệt dự báo thị trường bất động sản năm 2020 sẽ có thêm nhiều khu đô thị ở Bình Chánh, Nhà Bè… Nhiều công trình hạ tầng liên tỉnh đang hoàn thiện giúp TP HCM và khu vực lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… phát triển các khu đô thị mới.
Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch kiêm CEO An Gia, cho rằng bởi nhu cầu thị trường vẫn rất cao, đặc biệt là nhu cầu thực ở phân khúc bình dân, nhu cầu đầu tư ở phân khúc trung cấp, nên chỉ cần có dự án được cấp phép thì quy mô vài nghìn căn thì không có vấn đề trong việc tìm kiếm người mua.
Xét trong bối cảnh vĩ mô, nửa đầu năm 2019, kinh tế Việt Nam tăng trưởng 6,78% mức cao nhất trong khu vực Đông Nam Á. Các chỉ số như lãi suất, tỉ giá, lạm phát ổn định trở thành bệ đỡ quan trọng cho thị trường địa ốc. Dù vậy, 9 tháng đầu năm 2019 thị trường bất động sản cả nước và đặc biệt TP HCM sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung lẫn số lượng giao dịch.
Bên cạnh vài điểm sáng như bất động sản công nghiệp gia tăng cả về số lượng lẫn đơn giá, thì điểm nghẽn ngoài ít dự án mới do vấn đề pháp lý thì dòng vốn vào thị trường cũng không nhiều tích cực. Van tín dụng ngân hàng chảy vào thị trường bị siết chặt, vốn FDI chảy vào bất động bằng một phần tư so với cùng kỳ năm trước.
“Về cơ bản, như các nhà phát triển khác, chúng tôi phải đa dạng nguồn vốn nhất có thể. Đầu tiên là tiếp cận các ngân hàng thương mại trong nước. Tuy nhiên, một số công ty phải đi tìm kiếm thị trường vốn quốc tế bằng cách bán cổ phần, trái phiếu chuyển đổi được. Một nửa số nợ của chúng tôi là USD, nửa còn lại là VND”, ông Nguyễn Thái Phiên nêu.
Ông Lê Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc Đầu tư, Trưởng phòng Nghiên cứu, Dragon Capital dự báo, trong ngắn hạn, sức nóng phân khúc bất động sản cao cấp vẫn tiếp tục nhưng có thể giảm dần trong tương lai. Gần như các dự án hiện có trên thị trường đều được bán hết. Tuy nhiên, mức giá giữa 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp đang có chênh lệch lớn, ở mức 20-30%.
Đối với thị trường bất động sản tầm trung, tăng trưởng ổn định sẽ là xu thế trong dài hạn. Mức thu nhập bình quân đầu người tăng và số lượng tầng lớp trung lưu tăng nhanh đột biến sẽ tạo ra nguồn cầu dồi dào. Vấn đề còn lại nằm ở các nhà đầu tư liệu có đủ nguồn cung cho khách hàng hay không.
