Năm 2019 đã chứng kiến những “nốt trầm” của thị trường bất động sản, đặc biệt là ở khu vực nội đô các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh do nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư.
Do vậy, trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm hạn chế, môi trường đầu tư chưa được cải thiện, năm 2020 được dự báo là năm sôi động của bất động sản vùng ven.
Khi bất động sản nội đô “tắc nghẽn”…
Phát biểu tại hội thảo “Cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh năm 2020” diễn ra mới đây, TS. Võ Trí Thành cho biết, dù có tiềm năng lớn, song thị trường bất động sản 2019 đã có những “nốt trầm” hơn so với cùng kỳ năm 2018. Điều này không chỉ diễn ra ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mà ở nhiều tỉnh tình hình thị trường cũng không thật khả quan. Giá căn hộ chung cư không biến động lớn, trong khi condotel, officetel không còn sôi động.
“Thị trường bất động sản trầm lắng cả nguồn cung rõ nhất ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, lượng giao dịch cũng giảm so với cùng kỳ. Khi nào thị trường quay lại sôi động, tôi đồng tình với 2 dự báo:
Năm 2020 khó có đột biến về nguồn cung và giao dịch, tất nhiên tùy phân khúc; nguồn cung nội đô TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn khan hiếm trong năm 2020”, ông Thành phân tích.
Theo vị chuyên gia này, trong tương lai gần, xu thế nguồn cung nội đô vẫn tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm có mạnh như năm 2019 hay không thì còn phụ thuộc vào Nhà nước trong việc có những động thái xử lý những dự án đang “đứng bánh” để thị trường tiếp tục vận động.
Theo TS. Võ Trí Thành, trong bối cảnh nói trên, tại TP. Hồ Chí Minh nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển ra các vùng lân cận để tìm cơ hội. Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ hay xa hơn là các thành phố biển như Nha Trang, Cam Ranh, Phan Thiết đã trở thành những điểm đến thay thế được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cũng nhận định, khu vực vùng ven đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi đây là thị trường có nhiều sản phẩm sôi động, nhất là trong bối cảnh thị trường TP. Hồ Chí Minh đang gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm.
Theo ông Kiệt, giá bán nhà tại khu vực trung tâm tăng cao, thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn 2018 – 2019.
“Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý III/2019 có dự án ở phân khúc tầm trung tại quận 9 được chào bán với số lượng 10.000 căn. Nhìn chung, thị trường khá khó khăn, nhưng hầu hết dự án chào bán mới thành công khoảng 70-80%, đặc biệt là phân khúc tầm trung.
Ở phân khúc hạng sang, tỷ lệ biến động giá so với các phân khúc khác dự kiến còn tăng. Tuy nhiên với mức giá hiện nay, nhiều nhà đầu tư khó chen chân nên xu hướng tìm kiếm về vùng ven là tất yếu”, ông Kiệt cho hay.
Ông Kiệt cũng cho rằng, Đồng Nai, Bình Dương hay Long An đang là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưu chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.
Còn nhiều cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ lẻ
TS. Sử Ngọc Khương cho biết, hiện nay tốc độ hoá tại TP. Hồ Chí Minh rất cao. Bắt đầu tư những năm 90, quy hoạch tại thành phố đã phát triển theo hướng từ phía nam rồi lan sang phía đông với các quận 2, 9, Thủ Đức, tiếp đến là khu vực phía Bắc như Gò Vấp.
“Mặc dù vậy, quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh không phải là đã cạn kiệt nếu nhìn về hướng huyện Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn. Tuy nhiên, những khu vực này vẫn chưa có sự phát triển của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhưng giá cả đất đai cũng đã tăng khá cao, vượt qua tầm với của phần lớn người dân.
Còn các thị trường vùng ven có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn, nhưng sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở. Các địa phương lân cận TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai là các địa phương nổi bật”, ông Khương nhìn nhận.
Do vậy theo vị chuyên gia này, với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư không ngoan.
“Thứ nhất, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp. Thứ hai, loại hình bất động sản này có tính thanh khoản rất cao do nhu cầu lớn. Thứ ba, tại những khu vực này giá trị của bất động sản được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại”.
Tuy nhiên, ông Khương lưu ý, mặc dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản song nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn phải cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.
“Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn thì sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm, cần tầm nhìn dài hạn. Những bài học ở các “đô thị ma” lân cận TP. Hồ Chí Minh vẫn còn đến hiện nay là minh chứng”.
Theo các chuyên gia, đầu tư bất động sản tại các vùng ven là một hướng đi triển vọng cho những người đầu tư có nguồn vốn ít trong thị trường hiện nay. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông để có cái nhìn toàn diện nhất.
“Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay.
