Không chỉ bị đói vốn bởi chính sách “siết” van tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp bất động sản còn bị “trói” luôn cả chân tay khi mà quy định chồng chéo, pháp lý thì chậm trễ và quỹ đất đang dần thu hẹp.

Theo số liệu đưa ra tại Hội thảo tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản vừa tổ chức vào cuối tuần, tính đến tháng 8-2019, tín dụng đối với bất động sản (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng 14,58% so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế.

Doanh nghiệp địa ốc đói vốn

Hiện cho vay bất động sản đang được Ngân hàng Nhà nước dần “siết” lại, đã buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp…

Theo số liệu từ báo cáo tiền tệ tháng 10 do Công ty Chứng khoán SSI công bố, từ tháng 4 đến nay đã có 178.732 tỉ đồng trái phiếu phát hành (không bao gồm các đợt phát hành riêng lẻ trong ba tháng đầu năm do chưa có số liệu), trong đó các doanh nghiệp bất động sản phát hành 61.269 tỉ đồng chiếm 34,3%.

Ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng cơ quan đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tại TP.HCM, cho biết: “Nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh triển khai dự án, tăng cung cho thị trường, giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết của người dân. Khi đó thì giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất dộng sản sẽ trở nên hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư mua vào lại tạo thêm vốn cho doanh nghiệp để mở rộng đầu tư, phát triển dự án. Cả doanh nghiệp, nhà đầu tư cổ đông và người dân đều được hưởng lợi khi quy trình này được vận hành trơn tru”.

Bên cạnh đó, ông Năng cũng cho rằng thực tế vẫn tồn tại một số hạn chế đó là việc các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu một cách ồ ạt với lãi suất cạnh tranh cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro. Nguồn vốn thu được từ các đợt phát hành không được đưa vào dự án bất động sản, triển khai đúng tiến độ, hiệu quả. Trong khi đó Luật Nhà ở và Luật Đất đai chưa thực sự khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bất động sản…”.

Đề cập đến mục tiêu của Chính phủ là vốn hóa thị trường chứng khoán Việt Nam đạt 100% GDP trong năm 2020, chuyên gia tài chính kinh tế Bùi Quang Tín cho rằng vốn hóa thị trường cần tăng 35% trong năm tới. Tuy nhiên, việc thị trường đạt được mức tăng này trong một năm là rất khó xảy ra. Do đó, việc đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa và thoái vốn tại các doanh nghiệp này sẽ giúp tăng đáng kể vốn hóa cho thị trường chứng khoán Việt Nam và đạt được mốc 100% GDP trong năm 2020. Với hàng loạt doanh nghiệp lớn nằm trong danh sách thoái vốn và cổ phần hóa như Agribank, Vinachem, MobiFone, Viecm, Genco 1, Genco 2… ước tính tổng vốn hóa của các doanh nghiệp này ở mức khoảng 8 tỉ USD”.

Việc cho vay ồ ạt dẫn đến “tăng nóng”, nhiều dự án bất động sản đã trở thành món nợ xấu khó đòi của nhiều ngân hàng.

Doanh nghiệp tìm hướng mới để phát triển

Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng giám đốc Thuduc House, nhận định: “Thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian qua vẫn không có nhiều thay đổi tích cực. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp phải nhiều khó khăn do quy định chồng chéo, khiến cho nguồn cung bất động sản giảm, điều này tạo ra áp lực tăng giá trong thời gian tới”.

Theo thống kê của Savills có tới 90% người mua phân khúc trung bình là có nhu cầu ở thật. Tổng nhu cầu nhà ở mới mỗi năm 134.000, trong đó nhu cầu căn hộ phân khúc trung bình 50.000-60.000 căn. Nguồn cung đang hạn chế do ảnh hưởng của việc chậm trễ pháp lý và quỹ đất đang dần thu hẹp.

Đối với thị trường nhà liền thổ, sau rất nhiều sai phạm của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, khách hàng ngày càng dè dặt, quan tâm chặt chẽ đến tính pháp lý của dự án, nhiều trường hợp phải nhờ đến luật sư trong các giao dịch.

Từ những hạn chế trên, một số chủ đầu tư rục rịch chuẩn bị kế hoạch mới hoặc điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm. Đơn cử như Công ty Bất động sản LDG trong năm 2019 đầu tư và phát triển 3.500 căn hộ thông minh (tương đương 64%) thì đến năm 2023 loại hình này chỉ còn lại khoảng 1.700 căn. Thế nhưng doanh nghiệp này lại đẩy mạnh phát triển các khu đô thị dịch vụ giải trí, từ 5.473 căn vào năm 2019 sẽ cung cấp cho thị trường tới 15.627 sản phẩm vào năm 2023.

Tương tự, với Thuduc House, bên cạnh ngành chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp này sẽ mở rộng đầu tư vào ngành khoáng sản, vật liệu xây dựng là những ngành đang có nhiều tiềm năng phát triển mạnh; tiếp tục duy trì xuất khẩu mặt hàng linh kiện điện tử và các loại nông sản từ Mỹ, Úc… song song với việc xuất khẩu nông sản Việt Nam ra nước ngoài, góp phần tăng doanh thu và tạo thêm lợi nhuận.

Ông Chinh cho rằng: “Đây là giai đoạn sàng lọc của thị trường bất động sản, những doanh nghiệp mạnh về tài lực, vật lực, nhân lực và có chiến lược kinh doanh bài bản với uy tín và thương hiệu được khách hàng tin tưởng sẽ khẳng định được vị thế và phát triển ổn định trong thời gian tới”.