Trong khi lượng nhà ở TP HCM sụt giảm mạnh nhất 5 năm, các tỉnh lân cận trỗi dậy với hàng loạt dự án quy mô lớn.
Tại hội thảo Cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TP HCM năm 2020, các chuyên gia cho biết năm 2019, nguồn cung nhà ở tại Sài Gòn lao dốc đã tạo cơ hội cho các tỉnh giáp ranh bứt phá mạnh mẽ.
Phó giám đốc CBRE, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết trong 3 quý đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP HCM gặp khá nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm. Ở phân khúc hạng sang, giá nhà tăng 40% sau 3 năm, trong khi giá nhà các phân khúc khác cũng leo thang. Giá bán nhà tại khu vực trung tâm tăng cao, thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn 2018 – 2019. Với giá nhà tại Sài Gòn hiện nay, nhiều nhà đầu tư khó chen chân nên đổ xô về vùng ven mua bất động sản.
Đồng Nai, Bình Dương hay Long An thậm chí là Bình Phước đang trở thành những thị trường quyết định nguồn cung lớn năm 2019 cho vùng TP HCM và xu hướng này còn tiếp diễn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưa chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.
Ông Kiệt cũng cho rằng, thị trường vùng ven năm qua cũng chịu tác động lớn từ hệ luỵ của những dự án ma. Nhiều nhà đầu tư lo ngại về dự án ảo, pháp lý không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác.”Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Kiệt nói.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cũng xác nhận từ cuối năm 2019 đến quý III/2019, thị trường bất động sản Sài Gòn sụt giảm nguồn cung so với năm 2018 vì rà soát thủ tục đất đai. Đến quý IV/2019, nguồn cung dự án nhà ở tại TP HCM mới có tín hiệu cải thiện trở lại khi chính quyền thành phố chủ động công bố danh sách dự án được chấp thuận chủ trương và đưa ra thị trường.
Tuy nhiên, ông Lâm thừa nhận, rất khó để đưa ra thời điểm cụ thể mà thị trường địa ốc Sài Gòn hồi phục nguồn cung. Trong bối cảnh đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường vùng TP HCM.
Có nhiều thập niên quan sát và thực chiến thị trường bất động sản vùng lân cận TP HCM, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương đánh giá quỹ đất tại Sài Gòn không phải là đã cạn kiệt như nhiều người lầm tưởng. Khảo sát các huyện Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn vẫn còn nhiều mảng xanh song đây là quỹ đất nông nghiệp. Những khu vực này vẫn chưa có sự phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhưng giá cả đất đai cũng đã tăng khá cao, vượt qua tầm với của phần lớn người dân, tạo ra rào cản lớn với những dòng vốn nhỏ.
Các thị trường vùng ven có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn, nhưng sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở. Các địa phương lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai là các địa bàn nổi bật trong năm 2019 và tiếp diễn một vài năm tới.
Theo ông Khương, với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính khiêm tốn, việc mua đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là giải pháp hợp lý. Bởi lẽ, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp, thanh khoản cao do nhu cầu này nằm trong khả năng chi trả của đại đa số người dân. Giá trị của bất động sản lân cận TP HCM được duy trì nhờ các nguồn thu như làm nhà xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại.
Nhiều người có số vốn vài trăm triệu đã chọn mua đất tại các thị trường vùng ven. Sau 3-5 năm giá đất biến động có thể thu về vài tỷ đồng, họ tính đến chuyện dịch chuyển dần về Sài Gòn. Đối với các nhà đầu tư tổ chức, họ lại có tầm nhìn rất dài hạn, họ đã hình dung trước được tiến trình tốc độ hoá đô thị. Do đó, hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đã sở hữu quỹ đất lên đến hàng trăm hécta tại các thị trường vùng ven. Quỹ đất này họ đã tích luỹ cách đây từ một vài thập niên trước.
Ông Khương lưu ý, mặc dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.
Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn thì sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm, cần tầm nhìn dài hạn. Những bài học ở các “đô thị ma” lân cận TP HCM vẫn còn để lại hệ lụy đến hiện nay là một minh chứng.
“Đầu tư bất động sản tại các vùng ven là một hướng đi được những nhà đầu tư có nguồn vốn ít. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền khách hàng nên tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng giao thông – xã hội và cân nhắc dòng vốn để có cái nhìn toàn diện nhất nhằm tránh rủi ro”, ông Khương khuyến cáo.
